2003年，安徽省宣城市宣州区溪口镇金龙村金牌组村民谭兆恩的苗木生产已经走上正规，一个困扰他的难题也随之到来：想扩大生产，可手头缺少发展资金。而此时，宣州区信用联社也准备为开发山区资源、种植苗木项目提供资金。双方都有共同的需求，却少一个结合点。经过双方的交流、摸底、讨价还价，最终谭兆恩用他的农村商住房做抵押，贷款4.5万元，连同自筹资金，投资20多万元，种植17亩苗木，解决了扩大生产的资金问题。现在，谭兆恩苗木事业已发展到苗木27亩，存有树木价值达100多万元，品种也越来越多，产品销往江苏、浙江等省市，市场销售前景看好。

　　自2003年以来，在宣城农村，像谭兆恩这样的农户，利用自家房屋产权证抵押贷款，获得发展资金，致富奔小康的不胜枚举。

    抵押贷款用于发展生产

    进入新世纪，宣城市农村经济通过联产承包和开发性农业的发展，已经上升到一个新的高度。农村里出现了一批种植养殖大户、农产品经纪人，以及一些小型家庭式农产品加工厂。他们在活跃农村经济的过程中，起到了非常大的作用，而他们又普遍遇到一个他们本身无法解决的难题：那就是发展资金问题。

    宣州区农村信用社的信贷员告诉记者，随着农村产业结构调整步伐的加快，农民经营规模的扩大，国家支持的农户小额信贷由于额度小,已不能满足农户对资金需求，影响了农民生产经营的进一步发展，而进行商业贷款，也因没有担保手段而难以实现。

    如何找到一条农户和金融单位都能接受的共同点。大家几乎同时把目光放到了近年来农村一家家新盖起来的楼房上，从那里找到解决贷款抵押的难题。为解决流转、抵押方面的法律障碍，宣城房管局开展了与土地管理、金融、乡镇政府、村委会等多个部门的协调工作。其中，当地房管部门协调村镇规划和土地管理部门，对农村中心村和沿公路两侧具备经营条件的房屋在用地和规划审批时，房屋设计用途明确界定为商住性质。这样一来，就可以解决农村房屋，特别是农民的住房不能上市抵押的限制。

    2005年初，宣州区信用联社在经过两年多的探索之后，推出了“农民房屋产权抵押贷款”业务，该项业务涉及所辖各乡镇。通过房屋抵押贷款融资，支持了一大批特色产业、特色市场的兴起，促进了农业发展、农民增收。

    农经发展凸现金融支持

    养殖户俞小双以集镇商住房做抵押，从宣州区信用联社溪口信用社获得10万元贷款，来发展养猪业。几年来，他已从最初的养几十头猪，发展成为养猪1200多头的大户。2005年，他在黄渡乡征地30多亩，成立宣城市宏盛牧业有限公司，年销售生猪300多万元。

    据统计，2005年，宣州区联社投放“农民房屋产权抵押贷款”2.62亿元，占抵押贷款余额的56.59%；2006年，投放3.07亿元，占抵押贷款余额的47.08%；2007年，投放4.75亿元，占抵押贷款余额的48.52%，到2008年3月底，该区共有农房产权抵押贷款5553笔，贷款余额为46858万元，使全区有农民房屋产权证的农民成为直接受益者。

    有了农民房屋产权抵押贷款这一创新的金融服务产品，推动了当地经济发展，促进了农业产业结构的调整、种植养殖业的快速发展，出现了农村经纪人奔走城乡、农产品加工户不断涌现的局面。该区的向阳、古泉、水阳、朱桥、孙埠等乡镇，形成了家禽、牲畜、水产、水果、药材、养殖基地；向阳镇形成了鸡、鸭养殖大户专业基地；孙埠镇、沈村等乡镇成立了优质葡萄生产基地等。

    由于农民房屋产权抵押贷款与农民房屋产权的偿债责任紧紧联系在一起，使得贷款的农户对经营项目及用途更加慎重，无形中也提高了农民的生产经营和管理水平。同时，从信用社的金融服务角度来看，农民房屋产权抵押贷款坚持属地发放的原则，与农户经济档案管理紧密联系在一起，解决了过去农户借款“找不到门”，信用社收款“找不到人”的问题，使发放贷款更加合规、合法、高效，并呈现出新的生机与活力。

    有了金融的支持，宣州区农村经济的发展显著加快：2007年，全区实现农业产值增加额22.1亿元，同比增长7.6%，人均生产总值13180元，同比增长13.3%；农民人均纯收入4808元，同比增长20%；农村居民人均生活消费支出2900元，同比增长11.4%。同时，支农信贷资金投入持续增长。截至2008年3月底，宣州区信用联社发放支农信贷余额达14.25亿元，占各项贷款余额97.67%。其中，农民房屋产权抵押贷款4.69亿元，占抵押贷款余额46.39%。

    政策法律“瓶颈”有待突破

    从目前农民房屋产权抵押贷款做得较好的宣州区，贷款抵押的房子明确界定为商住性质，另外，仍有近70%农民房屋没有合法产权登记(土地使用权证)，进入市场交易的渠道狭窄，信用社实现抵押权难度大。许多农户造一幢新房，往往是耗尽了全家10至20年的财产性收入，“活钱顿时变成了死资产”。农村要发展、农民要致富，除了依靠各级党委、政府的关心、支持，靠农民自身的勤劳外，还应充分利用现代发达的金融产品，调动多种生产要素，让农民也参与到市场经济中来，才能提速农村经济。在农村“融资难”的今天，他们盼望着激活这块最大的“沉睡资产”。

    截至2007年底，宣城市利用房屋产权抵押发放贷款几个亿，尽管还没有出现一笔不良贷款，但这种农民欢迎、当地政府支持、金融企业获利的做法，也面临着许多政策甚至是法律方面的“瓶颈”，以及农房交易、管理等一系列现实困难和风险。从记者调查看，虽然宣州还没有发生农房因无力还贷而被拍卖掉的现象，但抵押贷款面扩大以后会不会出现？如果出现个别现象还会不会扩大？银行拍卖处置这类农民住房合不合法，会不会导致不良资产的增加？会不会影响农民“安身立命”和社会稳定？……这些问题确实有待破解。

    有专家认为，目前，我国农村住房保障体系尚未全面建立，农民房屋及其项下的宅基地使用权是农民基本生活保障和安身立命之本。农民一户只有一处宅基地，一旦出现纠纷,农民还不起款，就将失去住房及其宅基地，丧失基本生存条件，造成流离失所，影响社会稳定。在农民房屋不能流转的情况下，银行或许只能成为最后的买单人。

　　因此，专家建议，在目前的法律和社会环境下，农房登记与交易制度创新，要遵循“有条件流转、渐进推进”的原则进行尝试，尽一切可能弱化其对农民生活保障和农村稳定的负面影响。